港元拆息下降步伐加快 P息年底有望再減 專家教路置業宜用H按

美國聯儲局正式開展減息周期序幕，具指標性的滙豐銀行亦已宣布下調最優惠利率（P）0.25厘至5.625厘。中原按揭董事總經理王美鳳指出，近日港元拆息下降步伐加快，減幅已大於美息，促使滙豐可即時加快開啟減息周期，料其他銀行將陸續跟隨。星之谷行政總裁莊錦輝亦預計，今年底P或再調整，至明年底P有望回落至5厘的加息周期前水平。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則建議，有意置業人士宜選用H按，主因HIBOR於減息周期下跌速度及幅度比最優惠利率更快。

息率回落添樓市利好因素

王美鳳認為，市場普遍預期年內息率回落，可為樓市增添利好因素，近日趁低吸納的買家已開始增加，發展商亦陸續表態短期加快推售新盤，加上銀行樓按取態已具積極性，按揭優惠增加、審批時間縮短，從而增加買家入市信心；而在租金續升、供樓利息趨降下，轉租為買的人將會增多，帶動樓市回暖向好。

美息方面，王美鳳指市場預期是次美國減息周期可延至2026年，將視乎當地通脹、就業及經濟狀況決定步伐，中長線息率可望降至2.9厘水平。

雖然港P在對上一次加息周期未有跟上美息，加幅合計只有0.875厘，美息加幅則共有5.25厘；然而，最近港元拆息下跌步伐比美息快，1個月拆息已跌至3.61厘，並較美國息率為低，加上銀行曾於去年起上調按揭計劃息率合共達0.75厘以助擴闊新造按揭息差，因此是次美國減息幅度加大至0.5厘，造就港P加快可啟動減息。

實際按息年底料見3.75厘

由於H按現時以P為基準封頂息率計算，因此當P下降，H按或P按用家的實際按息均可同步下降。以市場H+1.3厘、封頂P-1.75厘（P為5.875厘）計算，銀行下調P息0.25厘相等於實際按息由4.125厘減至3.875厘，預期今年底實際按息續可降至約3.75厘水平，令供樓人士負擔有所減輕。

若以貸款額100萬元、30年期、減息前P按4.125厘為例，每月供款為4,846元；減息0.25厘後，每月供款會減少144元或3%至每月4,702元。若以目前新造按揭平均貸款額約450萬元計，減息0.25厘，每月供款將節省649元，利息支出減少938元。王美鳳認為，減P有助所有供款人士減輕供款負擔，相信對本港樓市具支持作用。

減息前後按揭供款變化。資料來源：中原按揭

 

銀行現金回贈等有望改善

另一方面，星之谷行政總裁莊錦輝形容今次減息是「皆大歡喜」，無論是新買或是現有按揭在身的業主都能受惠，並預計今年底P有空間再減0.125厘，至明年底P有望回落至5厘，即加息周期前水平。

他又表示，今次減息亦預示銀行釋出積極訊號，刺激受經濟影響的行業如中小企、商舖業主，以及零售業經營者，有助減少其貸款利息負擔，改善經營環境，對整體社會經濟前景有正面影響。

隨着1個月HIBOR持續下跌，銀行的資金成本壓力將逐漸緩解。他預計未來銀行對按揭的態度會變得更加積極，現金回贈和其他優惠有望改善。

供樓及置業要求同步降低

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則表示，市場普遍P按計劃及H按計劃封頂利率為P-1.75%，即4.125厘（P=5.875%），滙豐下調P息0.25厘後，實際按息將下調至3.875厘，所有供樓業主可即時節省利息開支，另外置業人士的入息要求亦可同步降低，市場信心將逐步恢復，可促進經濟及樓按市場復甦。目前本港住宅租金回報率普遍為3.3厘左右，當按揭息率低於租金回報率時，將帶動更多客戶逐步入市，為樓按市場帶來正面支持。

假設貸款額500萬元、年期為30年，減息前P按計劃及H按封頂利率為4.125厘，每月供款24,232元、入息要求48,464元；當銀行下調P息0.25厘後，實際按息下調至3.875厘，每月供款將減少720元或3%至23,512元，入息要求將減少1,440元或3%至47,024元。

有意置業人士宜選用H按

曹德明續指，最新8月份美國CPI連跌5個月至2.5%，創2021年3月以來的新低，通脹回落至2%的目標上已取得進展，美國就業增長亦有所放緩，預測聯儲局在未來一年內有機會累計減息2厘至2.5厘。隨著美國開始減息，香港1個月銀行同業拆息（HIBOR）預計將跟隨下調，如美國未來一年減息2厘至2.5厘，港息將跟隨美息下調，料HIBOR或回落到2厘。

對於減息周期開展，曹德明建議有意置業人士選用H按，因HIBOR於減息周期下跌速度及幅度比最優惠利率更快，當HIBOR跌穿鎖息位，便可即時慳息，減輕供樓負擔；第二，買家宜貨比三家，因減息周期開始下，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，並會不定時調整其按揭業務策略，其按揭息率及優惠不一。

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