港元拆息下降步伐加快 P息年底有望再减 专家教路置业宜用H按

美国联储局正式开展减息周期序幕，具指标性的汇丰银行亦已宣布下调最优惠利率（P）0.25厘至5.625厘。中原按揭董事总经理王美凤指出，近日港元拆息下降步伐加快，减幅已大于美息，促使汇丰可即时加快开启减息周期，料其他银行将陆续跟随。星之谷行政总裁庄锦辉亦预计，今年底P或再调整，至明年底P有望回落至5厘的加息周期前水平。经络按揭转介首席副总裁曹德明则建议，有意置业人士宜选用H按，主因HIBOR于减息周期下跌速度及幅度比最优惠利率更快。

息率回落添楼市利好因素

王美凤认为，市场普遍预期年内息率回落，可为楼市增添利好因素，近日趁低吸纳的买家已开始增加，发展商亦陆续表态短期加快推售新盘，加上银行楼按取态已具积极性，按揭优惠增加、审批时间缩短，从而增加买家入市信心；而在租金续升、供楼利息趋降下，转租为买的人将会增多，带动楼市回暖向好。

美息方面，王美凤指市场预期是次美国减息周期可延至2026年，将视乎当地通胀、就业及经济状况决定步伐，中长线息率可望降至2.9厘水平。

虽然港P在对上一次加息周期未有跟上美息，加幅合计只有0.875厘，美息加幅则共有5.25厘；然而，最近港元拆息下跌步伐比美息快，1个月拆息已跌至3.61厘，并较美国息率为低，加上银行曾于去年起上调按揭计划息率合共达0.75厘以助扩阔新造按揭息差，因此是次美国减息幅度加大至0.5厘，造就港P加快可启动减息。

实际按息年底料见3.75厘

由于H按现时以P为基准封顶息率计算，因此当P下降，H按或P按用家的实际按息均可同步下降。以市场H+1.3厘、封顶P-1.75厘（P为5.875厘）计算，银行下调P息0.25厘相等于实际按息由4.125厘减至3.875厘，预期今年底实际按息续可降至约3.75厘水平，令供楼人士负担有所减轻。

若以贷款额100万元、30年期、减息前P按4.125厘为例，每月供款为4,846元；减息0.25厘后，每月供款会减少144元或3%至每月4,702元。若以目前新造按揭平均贷款额约450万元计，减息0.25厘，每月供款将节省649元，利息支出减少938元。王美凤认为，减P有助所有供款人士减轻供款负担，相信对本港楼市具支持作用。

减息前后按揭供款变化。资料来源：中原按揭

 

银行现金回赠等有望改善

另一方面，星之谷行政总裁庄锦辉形容今次减息是“皆大欢喜”，无论是新买或是现有按揭在身的业主都能受惠，并预计今年底P有空间再减0.125厘，至明年底P有望回落至5厘，即加息周期前水平。

他又表示，今次减息亦预示银行释出积极讯号，刺激受经济影响的行业如中小企、商舖业主，以及零售业经营者，有助减少其贷款利息负担，改善经营环境，对整体社会经济前景有正面影响。

随着1个月HIBOR持续下跌，银行的资金成本压力将逐渐缓解。他预计未来银行对按揭的态度会变得更加积极，现金回赠和其他优惠有望改善。

供楼及置业要求同步降低

经络按揭转介首席副总裁曹德明则表示，市场普遍P按计划及H按计划封顶利率为P-1.75%，即4.125厘（P=5.875%），汇丰下调P息0.25厘后，实际按息将下调至3.875厘，所有供楼业主可即时节省利息开支，另外置业人士的入息要求亦可同步降低，市场信心将逐步恢复，可促进经济及楼按市场复苏。目前本港住宅租金回报率普遍为3.3厘左右，当按揭息率低于租金回报率时，将带动更多客户逐步入市，为楼按市场带来正面支持。

假设贷款额500万元、年期为30年，减息前P按计划及H按封顶利率为4.125厘，每月供款24,232元、入息要求48,464元；当银行下调P息0.25厘后，实际按息下调至3.875厘，每月供款将减少720元或3%至23,512元，入息要求将减少1,440元或3%至47,024元。

有意置业人士宜选用H按

曹德明续指，最新8月份美国CPI连跌5个月至2.5%，创2021年3月以来的新低，通胀回落至2%的目标上已取得进展，美国就业增长亦有所放缓，预测联储局在未来一年内有机会累计减息2厘至2.5厘。随着美国开始减息，香港1个月银行同业拆息（HIBOR）预计将跟随下调，如美国未来一年减息2厘至2.5厘，港息将跟随美息下调，料HIBOR或回落到2厘。

对于减息周期开展，曹德明建议有意置业人士选用H按，因HIBOR于减息周期下跌速度及幅度比最优惠利率更快，当HIBOR跌穿锁息位，便可即时悭息，减轻供楼负担；第二，买家宜货比三家，因减息周期开始下，部份银行对按揭业务取态将转积极，并会不定时调整其按揭业务策略，其按揭息率及优惠不一。

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