安老按揭登记大增60% 百年归老后配偶恐需赎楼 专家教一招避免
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本港人口老化,越来越多长者申请安老按揭,胜在每月获稳定生活费,同时可居于单位至百年归老。根据统计显示,今年上半年俗称“逆按揭”的安老按揭登记宗数按年大增六成;不过,若以单名物业申请安老按揭,一旦申请人离世,配偶需要“赎回”单位才可继续居住下去,否则单位会被银行收回及出售。如果想避免以上情况,财务策划专家李澄幸便教路一个方法。
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据中原按揭及土地注册处数字显示,今年上半年安老按揭登记有223宗,较去年同期的139宗,增长60%。单计6月登记宗数有33宗,较5月的22宗按月回升50%。
按揭证券公司于2011年7月已推出安老按揭计划,拥有物业的长者可透过向银行抵押自住物业,每月获取稳定生活费,同时又可居于单位内,直至百年归老。按证资料显示,截至今年6月30日,安老按揭累计有7,504宗申请,当中以单人申请占最多,比例达65.5%,双人及三人则分别占34.4%及0.1%。
一旦丈夫离世 太太需搬出或赎楼
要留意的是,假设一对夫妇居于住宅物业,单位由丈夫名下持有,并由丈夫申请安老按揭。一旦丈夫离世,太太希望继续在这个单位居住的话,需要清还安老按揭的贷款,即是多年以来所收取的年金兼相关利息支出,对于一般中产家庭而言,绝非小数目。如果太太未能还款,银行有权收回及出售物业以偿还贷款。
若想避免以上情况,CFP认可财务策划师李澄幸教路,常见处理办法是为物业“加名”,再由夫妇两人共同申请安老按揭,若将来丈夫较早离世,太太仍可居于单位,并继续收取年金。
“加名”需付印花税 最低100元
虽然名义上称为“加名”,在税局角度是一个买卖,因此会视乎物业价值而产生印花税支出。假设物业楼价为1,000万元,转移业权50%予太太,即转让价值为500万元。据现时印花税税率,物业价值500万元需支付2.25%,即112,500元(500万元 X 2.25%)。再加上律师费,总成本可能已等于半年左右的年金收入,但为了提高保障予配偶,仍值得考虑。
不过,假若物业价值为500万元,“加名”转移业权50%,转让价值仅250万元的话,印花税便低至100元。
两人申请安老按揭 年金较低
另一要留意的地方是,两人共同申请安老按揭,每月所得年金金额会较低。据按证资料显示,假设楼价为800万元,60岁单人申请,选择固定利率及终身领取,每月可获16,800元;若两人一同申请,同为60岁、固定利率及终身领取,每月金额为15,120元,较单人申请少了一成。
李澄幸解释,年金金额由精算师计算,两人申请理论上较单人申请长寿,即金融机构需要支付更长年期的年金,故金额较低。
虽然每月年金收入较低,但李澄幸提醒,若单人申请人去世,遗下配偶需要迁出单位,重新租住其他物业亦是一项成本,而即使财政上没有压力,要长者转变居所及生活模式,亦未必理想,“加多一个人名,可住更长时间,也是利益,这隐含的租金,在(年金)试算表上没有反映出来”。
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