安老按揭登記大增60% 百年歸老後配偶恐需贖樓 專家教一招避免
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本港人口老化,越來越多長者申請安老按揭,勝在每月獲穩定生活費,同時可居於單位至百年歸老。根據統計顯示,今年上半年俗稱「逆按揭」的安老按揭登記宗數按年大增六成;不過,若以單名物業申請安老按揭,一旦申請人離世,配偶需要「贖回」單位才可繼續居住下去,否則單位會被銀行收回及出售。如果想避免以上情況,財務策劃專家李澄幸便教路一個方法。
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據中原按揭及土地註冊處數字顯示,今年上半年安老按揭登記有223宗,較去年同期的139宗,增長60%。單計6月登記宗數有33宗,較5月的22宗按月回升50%。
按揭證券公司於2011年7月已推出安老按揭計劃,擁有物業的長者可透過向銀行抵押自住物業,每月獲取穩定生活費,同時又可居於單位內,直至百年歸老。按證資料顯示,截至今年6月30日,安老按揭累計有7,504宗申請,當中以單人申請佔最多,比例達65.5%,雙人及三人則分別佔34.4%及0.1%。
一旦丈夫離世 太太需搬出或贖樓
要留意的是,假設一對夫婦居於住宅物業,單位由丈夫名下持有,並由丈夫申請安老按揭。一旦丈夫離世,太太希望繼續在這個單位居住的話,需要清還安老按揭的貸款,即是多年以來所收取的年金兼相關利息支出,對於一般中產家庭而言,絕非小數目。如果太太未能還款,銀行有權收回及出售物業以償還貸款。
若想避免以上情況,CFP認可財務策劃師李澄幸教路,常見處理辦法是為物業「加名」,再由夫婦兩人共同申請安老按揭,若將來丈夫較早離世,太太仍可居於單位,並繼續收取年金。
「加名」需付印花稅 最低100元
雖然名義上稱為「加名」,在稅局角度是一個買賣,因此會視乎物業價值而產生印花稅支出。假設物業樓價為1,000萬元,轉移業權50%予太太,即轉讓價值為500萬元。據現時印花稅稅率,物業價值500萬元需支付2.25%,即112,500元(500萬元 X 2.25%)。再加上律師費,總成本可能已等於半年左右的年金收入,但為了提高保障予配偶,仍值得考慮。
不過,假若物業價值為500萬元,「加名」轉移業權50%,轉讓價值僅250萬元的話,印花稅便低至100元。
兩人申請安老按揭 年金較低
另一要留意的地方是,兩人共同申請安老按揭,每月所得年金金額會較低。據按證資料顯示,假設樓價為800萬元,60歲單人申請,選擇固定利率及終身領取,每月可獲16,800元;若兩人一同申請,同為60歲、固定利率及終身領取,每月金額為15,120元,較單人申請少了一成。
李澄幸解釋,年金金額由精算師計算,兩人申請理論上較單人申請長壽,即金融機構需要支付更長年期的年金,故金額較低。
雖然每月年金收入較低,但李澄幸提醒,若單人申請人去世,遺下配偶需要遷出單位,重新租住其他物業亦是一項成本,而即使財政上沒有壓力,要長者轉變居所及生活模式,亦未必理想,「加多一個人名,可住更長時間,也是利益,這隱含的租金,在(年金)試算表上沒有反映出來」。
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