港楼撤辣 代理狂说买家入市 租金回报仅2至3厘 理财专家:当下有更好选择
本港楼市全面撤辣后,地产代理兴奋高呼楼市将有新开始,市场更憧憬后市有得炒,并掀起反价潮。事实上,沉寂多时的楼市是否单靠撤辣就能重现小阳春、“炒”出个未来?若从投资价值的角度去看,在加息周期尾声、减息周期的开始,市场上或有其他更具吸引力的选择。
政府在新一份《财政预算案》宣布楼市辣招全面撤销后,本港主要地产商已即时反应,大张旗鼓吸客,中原地产的分行张贴新口号“财案楼市辣招全撤,利民纾困股楼稳”、“全撤辣免压测,稳定楼市良策”等,美联物业(1200)个别分行亦于分店门面贴上“辣招成历史,楼市新开始”,香港置业则有分行张贴口号“撤辣如甘露,楼市速复苏”。此外,不少地产代理积极在店铺门外“跑数”,热切鼓励途人睇楼、入市等,并扬言看好港楼短期有得升。
![美联物业(1200)个别分行于分店门面贴上“辣招成历史,楼市新开始”。 美联物业(1200)个别分行于分店门面贴上“辣招成历史,楼市新开始”。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/578a12426b2eb23d95012f0918426d5c/2024-03/FDDD.png)
事实上,昔日不少港人都靠炒楼致富,惟从个人理财角度去看,理财策划专家李澄幸表示主要视乎三大因素作判断。
即睇三大因素:
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一:现金流
本港现时十大蓝筹屋苑的租金回报界乎2至3厘,在市面众多投资产品的回报中不算高,更逊于部份定存产品及债券。李澄幸指出,目前10年期美国债券的回报大约有4厘,而且能锁定一个较长年期的回报。
二:资产增值
市场憧憬短炒港楼的回报能重现当年勇,但碍于环球经济复苏步步为营,后市仍有不确定性。值得留意的是,历史数据显示美国债券在加息周期完结后是“稳赢”,两者相比之下债券的升值能力更高。
统计过去美国4个加息周期,美国中期债券在一年后均有正面回报;反之,香港楼价指数则只有一半上升概率。以2015年12月开始、为期36个月的加息周期为例,当时美国统计加息9次,息率由0.25厘加至2.5厘,而在2020年进入新一轮减息周期时,美国中期债券的回报约有8.2%,但本港楼市就跌0.4%。
另外,2001年经历不足一年的加息周期后,港楼及美国债券的回报分别更大,港楼年内跌逾9%,但美国中期债券就赚7.6%。
三:交易成本与流通量
楼市全面撤辣后,买家无须再缴三大辣税,但仍然有不少的杂费,包括代理佣金、律师费等,投资成本相对债券、股票等高得多。此外,灵活变现对于投资理财而言尤其重要,而债券的交易量相对更为活跃,反之,投资者有意卖楼时也要寻找合适的买家承接,需时之外,也会多番议价,灵活度变相较低。
![港楼全面撤辣后,对楼市炒家而言无疑是个好消息。惟李澄幸表示,若从现金流、资产增值、交易成本与流通量去看,港楼的投资吸引力对投资者来说,未有因撤辣而大增。 港楼全面撤辣后,对楼市炒家而言无疑是个好消息。惟李澄幸表示,若从现金流、资产增值、交易成本与流通量去看,港楼的投资吸引力对投资者来说,未有因撤辣而大增。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/949f0eadc10935c2d3e93414686287d2/2024-03/_2020051813365225240.jpg)
港楼全面撤辣后,对楼市炒家而言无疑是个好消息。惟李澄幸表示,若从现金流、资产增值、交易成本与流通量去看,港楼的投资吸引力对投资者来说,未有因撤辣而大增,市场上有其他更灵活的投资理财选择,尤其是在进入减息周期后,一般来讲债券的价格都会上升。他又指,不少投资者对本港楼市仍抱观望态度,若然想保守地配置资产作投资,市民在入市短炒港楼前,不妨多作比较。
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