国策解读｜内房救市逼在眉睫 内银降房贷利率意欲低 官媒出声：要有所作为

中国房地产市场低迷，内房再度引爆债务危机，上月中央政治局会议才提出“适时调整优化房地产政策”，人行亦指导商业银行调整存量房贷利率，不过至今实际政策落地寥寥可数，各内银收指令仍纹风不动。有内银人士坦言，目前即使流失提前偿还房贷的客户，也比降低房贷利率的影响少，令银行取态变不积极。有见及此，近日官媒亦已采取舆论压力，促请商业银行要有所作为，“用短期痛苦换长远有利”。

中央预告降房贷利率达一个月

过去一个月，多个中央部委都已对房贷利率放话，最早于上月14日，人行货币政策司司长邹澜已称，支持和鼓励商业银行，与借款人自主协商变更合同约定，或者新发放贷款置换原来的存量贷款。月底的中央政治局会议，提及适时调整优化房地产，满足居民刚性和改善性住房需求。

在政治局会议一锤定音后，住建部已表态，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。本月初人行更明确指出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

人行取态从鼓励变指导 内银仍不为所动

人行对房贷利率措拖取态，由最初的“鼓励”改为“指导”，但至今银行对国策仍在观望。有分析认为，在现行的房贷利率下，部分业主倾向提前还款，令银行流失一些贷款，当降低房贷利率则可减少提前还款诱因，对银行及借款人都有利。

内银人士：高息流失客户好过减贷款息

不过有内媒引述一家国有行人士坦言，目前的问题在于，即使流失一班提前还款房贷的客户及利息收入，亦比下调房贷利率的影响低。

分析：银行降房贷利率或利润少一成

海通证券研究所首席宏观分析师梁中华近日在报告分析，今年上半年中国个人房贷余额约38.6万亿元人民币，而目前存量房贷的加权平均执行利率约4.8%，假设今次下调房贷利率为最新投放的利率水平，即约4.14%，意味会降低约60点子。他推算，有关减幅将令全国银行的利息收入减少2,000亿元人民币，相等于去年总利润的10%；而如果降幅为40点子，银行总利润亦减少6.7%。

不过梁中华指出，随着存量房贷利率调整逐步落地，为了支持银行的稳健经营，预计当局在存款利率联动调整亦存在空间，同时降准的呼声亦渐渐高涨。

官媒：内银需用短期痛苦换长远有利

对于内银下调房贷利率的意愿较低，官媒中国《经济日报》撰文指，在稳定存量房贷利率调整预期，商业银行要有所作为，并称要“用短期痛苦换长远有利”。文章指出，目前银行积极性较低主要有两大因素，包括忧虑降低利润，以及合同变更、贷款置换涉及银行的自主经营权，金融管理部门不能强制推动，不过文章认为这些观点只看到了短期与表象。

文章认为，从长远看，下调存量房贷利率，有助增强银行的客户黏性、稳定存量客户，而从底层逻辑看，商业银行即使不下调存量房贷利率，借款人也早已通过提前还款等方式，降低了银行的利息收入。文章强调，商业银行要顺应市场需求，在金融管理部门的指导下，审慎研判、统筹协调、有所作为。

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