消委会：物业管理存6大问题 过去11年收694宗投诉 大多涉管理费、服务质素

消费者委员会指出，全港物业管理费的总额占本地生产总值约1.6%，涉及500多亿元，实有需要进行审视，以保障小业主的权益。消委会就物管公司向业主收取管理费的情况进行研究，今日（5月4日）召开记者会公布有关研究报告。报告归纳出6大问题，包括物管公司向业主提供的业权计算分数资料不足；部分大业主拥有太多业权分数，令小业主完全无法动摇大业主的决定等，令权益受损。业主对参与业主组织的意欲亦不高，高达97%受访者因各种原因如太忙、不熟悉、没兴趣等而不愿参与。消委会提出8大建议，包括应清晰披露业权份数的计算方法，建立屋苑管理费的中央数据库供市民参考比较，以及采取措施鼓励业主积极参与物业管理事务等。

消委会记者会，公布有关香港私人住宅管理费的研究报告（左起：商营手法研究及消费者投诉审查小组主席邝祖盛、消委会主席陈锦荣、消委会总干事黄凤嫺）。陈极彰摄

 

消委会记者会，公布有关香港私人住宅管理费的研究报告（左起：商营手法研究及消费者投诉审查小组主席邝祖盛、消委会主席陈锦荣、消委会总干事黄凤嫺）。陈极彰摄

 

绝大部分投诉涉管理费、服务质素等

消委会进行的研究共接触1100名业主、96个业主组织，包括业主委员会及业主立案法团，以及22间物业管理公司等，并检视了164宗投诉个案，审视物管公司的管理状况，以及业主参与物管工作的情况等。报告指出，管理费视乎物业楼龄、设施及单位面积等多种因素而定，目前市民每月缴交的管理费一般由200元至3700元不等，平均约1100元，每呎约2.7元，占每月收入约7.4%。报告指，约半数业主认为缴交的管理费数目属合理，当中26%所交少于家庭月入的1%；亦有23.4%受访者认为收费不合理，当中29%所交管理费占其家庭月入一成或以上。

消委会又指，11年来共收到694宗关于物业管理的投诉，涉款达4亿元，两类投诉占最多，其中一半与价格和收费相关，另43%涉服务质素差，职员态度欠佳等。这些投诉中，经消委会成功调解的约一半。该会解释，未能成功调解的一般与价格或者公共设施的业权份数计算等有关。

消委会综合调查所得数据以及咨询持分者意见，归纳出6项问题。第一，业权份数的分配基础缺乏透明度，未有详细说明业权份数和管理份数分配的计算方法，业主需透过自己“查册”才获悉。第二，难以获得全体业主同意修改公契中的不公平条款，因公契内容复杂，业主之间要商讨，又因很多业主不愿理会，故难获业主一致同意。

消委会归纳本港物业管理六大问题。（资料图片）

 

个别项目大业主占过半业权份数 小业主难以动摇决定

消委会指出，研究曾翻查249个发展项目，发现其中5个由不同发展商进行的项目，单一大业主占超过一半业权份数，即其他小业主就算全部出席投票，也不能动摇大业主的任何决定，包括转换物管公司等，小业主的权益或严重受损。

消委会揭示的第三个问题，是发展商或大业主或管理委员会对物管事宜有潜在影响，如大业主拥有最多业权份数，或公契经理人普遍与发展商有利益关系。第四，物管公司的服务质素欠佳；第五，业主不积极参与物管事宜，或不愿意加入业主组织。第六，业主缺乏物业管理知识及资讯，对楼宇维修及保养缺乏规划，以致无法应付昂贵的维修费。

促设管理费中央数据库

针对上述问题，消委会提出8点建议。第一，提高业权份数计算的透明度，如在售楼书清楚列出。第二，建议物业管理业监管局考虑收集全港管理费的资料，建立中央数据库。第三，参考《公司条例》，通过允许在大多数业主同意的情况下修改公契条款。第四，避免因过度参与物业管理决策而产生的利益冲突，如发展商或主要业主的业权分数多于30%便要申报利益。第五，以新科技及智能解决方案提升效率，如使用手机应用程式。第六，促进业主积极参与物业管理事务，如向参与的业主作出表扬和回馈，检视参与者可得的最高津贴额。第七，促进尽早成立业主立案法团，并至少每年召开两次业主大会。第八，特别基金须有充足储备，所缴交的管理费应投放一定份额在基金中，发展商亦可提供种子基金。

记者 朱慧恩

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